Dynamis: Krapte op de bedrijfsruimtemarkt biedt ruimte voor nieuwbouw

Het afgelopen jaar is het aanbod van bedrijfspanden sterk afgenomen, het aantal voor verkoop of verhuur beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte is met 24% gedaald naar 4.384.700 vierkante meter in de 28 geanalyseerde regio’s. In de vier grote steden lag de daling nog veel hoger (30%). Uitzondering is Utrecht waar juist een toename heeft plaatsgevonden. De oorzaak voor de totale afname komt voort uit, in navolging van een sterk opnamejaar in 2015, wederom een hoog opnamevolume in 2016. Ondanks een afname van (8%) vergeleken met het voorgaande jaar, is er nog steeds sprake van een hoog volume ten opzichte van voorgaande jaren. Een belangrijk aandeel van de opnames wordt gevormd door logistiek vastgoed. Ook in 2016 is het initiatief genomen voor een groot aantal nieuwe distributiecentra. Dit blijkt uit het rapport Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Groei bouwsector zorgt voor hogere dynamiek van kleine bedrijfsruimten

Naast de logistieke sector als aanjager van het totale opnamevolume, is nu ook op de markt van kleine bedrijfsruimtes (< 500 m2) een sterke vraag zichtbaar vanuit de aantrekkende bouwsector. De groei van het investeringsvolume in overwegend de woningbouw en herstel en verbouw veroorzaakt een sterke additionele vraag naar kleine bedrijfsruimte onder aannemers. Inmiddels is daarom op de markt voor dit type bedrijfspanden de sterkste dynamiek tussen vraag en aanbod zichtbaar. In sommige regio’s is al duidelijk schaarste te zien onder dit type bedrijfsruimte, met als gevolg een toenemende prijs. De minste dynamiek vindt plaats bij panden tussen 2.000 en 5.000 vierkante meter, waar aan het hoge aandeel structureel aanbod is te zien dat het aanbod niet op de vraag aansluit. Deels wordt dit verklaard door de locatie, maar hoofdzakelijk ligt de oorzaak bij een te groot deel kantoorruimte van het totale vloeroppervlakte.

 

Sterke stijging vergunningen voor combinatie bedrijfshallen

Gestuwd door de economische groei is het aantal bouwvergunningen (in m²) voor bedrijfshallen gecombineerd met kantoorruimte met 65% gestegen ten aanzien van 2015. Daarbij moet wel worden vermeld dat dit deels wordt verklaard door de grootschalige investering in Cuijk van Danone Nutricia, maar naast dit project zal er aankomend jaar ook op andere locaties nieuwbouw worden gerealiseerd. Daartegenover staat dat het aantal afgegeven vergunningen van logistiek vastgoed enigszins afvlakt, na de sterke stijging in de laatste jaren.

 

Meer bedrijfspanden uit aanbod gehaald ten behoeve van herstructureren bedrijventerreinen

Naast het hoge volume effectieve opnames is er nog een oorzaak voor de afname van het aanbod. Verouderde bedrijventerreinen gelegen nabij een woongebied worden steeds vaker overwogen als locatie voor uitbreiding van de woningvoorraad. We zien deze tendens in sterke mate in Amsterdam waar onder andere Sloterdijk, Amsterdam-Zuidoost en Diemen (deels) worden geherstructureerd naar woongebied. Maar ook buiten de vier grote steden is zichtbaar dat bedrijventerreinen worden overwogen als belangrijke optie voor woonruimte, om zo verouderd vastgoed uit de markt te nemen. De voedingsbodem voor dergelijke herstructureringen is uiterst gunstig. De druk op de woningmarkt is in veel regio’s dermate dat de prijzen sterk stijgen, wat de opbrengstpotentie voor transformatieinitiatieven verbeterd. Door de sterk toegenomen vraag ontstaat er nu makkelijker een financieel haalbare casus in vergelijking tot het verleden.

 

Verwachtingen: Politieke polarisatie nog niet terug te zien in de vraag naar bedrijfsruimte

De economische vooruitzichten zijn voor de bedrijfsruimtemarkt gunstig. Deels zal de uitbreidingsvraag kunnen worden opgevangen door de bestaande voorraad, echter zal er ook telkens meer druk ontstaan op een grotere uitbreidingsbehoefte, wat zal resulteren in een hoger nieuwbouwvolume van bedrijfsruimte in de komende jaren.

Het belangrijkste risico ligt, ook in de vastgoedmarkt, in de steeds sterker wordende politieke polarisatie. In verscheidene landen binnen en buiten Europa is het politieke voornemen om meer economische activiteiten binnen de eigen landsgrenzen te behouden, dan wel terug te brengen binnen de landsgrenzen. Inperkingen van de handelsvrijheid tussen landen en de daarmee gepaarde stijging van de handelskosten en niet-tarifaire handelsbelemmeringen kunnen derhalve invloed uitoefenen op de economische activiteiten binnen Nederland en zo de vraag naar bedrijfsruimte. Tot op heden wordt in de economische vooruitzichten nog niet uitgegaan van een scenario als deze, waardoor ook aankomend jaar uit wordt gegaan van een sterk opnamejaar vanwege de uitbreidingsbehoeften bij bedrijven.

 

Wilt u de nieuwste Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten rapportage direct ontvangen? Meld u dan aan via de contactpagina op de website van Dynamis.

Frank Verwoerd
82352_CoverGraphic_Bedrijfsruimtemarkten.jpg
Boek & Offermans Makelaars
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.