Lever maatwerk en stop met automatisch indexeren

Al lange tijd kampt Nederland met een waanzinnig hoge inflatie. Sommige partijen hebben daar voordeel van, maar voor de meeste sectoren (en mensen) hebben de hoge prijsstijgingen ongewenste gevolgen. Ook voor huurders van zakelijk vastgoed, die vaak nog maar nauwelijks zijn opgekrabbeld na de lockdowns.

De jaarlijkse huurindexering is meestal gebaseerd op de jaarlijkse stijging van de consumentenprijsindex. De index geeft de inflatie weer en die is inmiddels geëxplodeerd. In plaats van zonder meer de volledige inflatie in de huren door te berekenen, vind ik maatwerk een beter idee. Ik raad verhuurders en huurders aan om tafel te gaan zitten, om bijvoorbeeld een cap af te spreken. Dit is niet alleen redelijk nu veel ondernemers nog nauwelijks de schok van corona te boven zijn, het levert op termijn ook voor alle partijen het beste resultaat op. Verhuurders moeten mijns inziens oog hebben voor de feitelijke omstandigheden.

Zorgen
Een aantal branches zoals supermarkten en maaltijdbezorgers beleefden tijdens de coronacrisis gouden tijden, maar veel andere retailbedrijven hadden het zwaar en kampen nu nog met schulden aan onder meer de Belastingdienst. Ondernemers in de detailhandel die in een huurpand zitten, maken zich ongetwijfeld zorgen. Met name de retail op A1 locaties komt in zwaar weer als de huren omhooggaan met de inflatie. Daar worden al forse huren betaald van soms wel enkele honderdduizenden euro’s... Tel daar maar eens veertien procent bij op. Uiteindelijk geldt dit natuurlijk ook voor de kleinere ondernemers c.q. huren.

Ik ben van mening dat zo’n prijsverhoging niet zonder meer zou moeten kunnen, ook niet als het contractueel zo is afgesproken. Natuurlijk worden verhuurders ook geconfronteerd met hogere uitgaven door hogere rentes, stijgende energiekosten en stijgende onderhoudskosten. Het volledig doorberekenen van de inflatie lijkt daarom misschien gerechtvaardigd, maar als zakelijk verhuurder kun je jezelf zo uit de markt prijzen. Zeker als de inflatie hoog blijft en je de daarop gebaseerde indexering twee jaar achter elkaar toepast. Dan ontstaat er een stevige discrepantie met de markthuur. De huurprijs moet altijd in verhouding blijven staan met de markthuur, de kloof mag nooit te groot worden.

Dubbel belast
In de indexering zit bovendien een oneerlijkheid. De inflatie en dus ook de indexering zijn gebaseerd op de algemene prijsontwikkelingen, berekend door het CBS. De energieprijzen, die vanwege de oorlog in Oekraïne de pan uit rijzen, zijn daar een belangrijk ingrediënt van. Dat betekent dat huurders sowieso al veel extra energiekosten hebben. Met de indexering erbij betekent het dat ze eigenlijk dubbel worden belast (of wat grover gezegd, ze zijn twee keer de pineut).

Zoals eerder gezegd, zou ik voor maatwerk kiezen. Liefst in de vorm van een tussen verhuurder en huurder afgesproken plafond, de cap. Als je daar als verhuurder niet voor kiest, adviseer ik in ieder geval de kerninflatie als uitgangspunt te nemen. Dat is het inflatiecijfer waarbij geen rekening is gehouden met productcategorieën waarvan de prijzen sterk schommelen, zoals energie en voeding. Een percentage van rond de vijf procent.

Advies en begeleiding
Gaat u inderdaad om de tafel met uw (ver)huurder? Dan staan we u graag bij met advies en begeleiding. Maatwerk dus, want dat is waar Boek & Offermans / Dynamis bekend om staat.