Sprekende cijfers woningmarkt Q1 2017

Dynamis: Gat tussen leencapaciteit en woningprijzen loopt op; meer eigen geld nodig
Extreme marktdruk Amsterdam blijft, sterk contrast met regio Den Haag en Rotterdam.

De extreme marktdruk in de Metropoolregio Amsterdam uit zich nog niet in een sterke toename van het aantal bouwvergunningen. Sterker, binnen de regio liep het aantal verstrekte vergunningen zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis juist stevig terug. Hierdoor zal de woningmarkt in de Amsterdamse regio ook de komende periode een ongekende krapte houden. De regio ondervindt daar inmiddels de gevolgen van door een teruglopend aantal transacties. Dit staat overigens in sterk contrast met andere regio’s, zoals bijvoorbeeld de regio Den Haag en Rotterdam, waar sprake is van sterke toenames van het aantal bouwvergunningen. Ondanks deze sterke toenames blijft ook hier voorlopig nog zeker sprake van een gespannen woningmarkt, maar lijkt wel enige hoop op betere marktomstandigheden voor potentiële kopers gegrond. Dit blijkt uit de eerste kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Vraaguitval als gevolg van extreme marktdruk
De woningmarkt ondervindt op dit moment duidelijk de gevolgen van het beperkt beschikbare aanbod. Zo kwam het aantal woningverkopen in het eerste kwartaal uit op slechts 56.800, 16% lager in verhouding tot vorig kwartaal. Deels is deze daling trendmatig te verklaren, echter is de daling dit keer aanzienlijk steviger. Verklaring hiervoor wordt gevonden in de vraaguitval in verschillende stedelijk regio’s, waar tot voor kort juist transactievolumerecords werden behaald.

De vraaguitval in deze steden kent twee oorzaken. Ten eerste is zichtbaar dat er nog maar beperkt geschikt aanbod is die voldoet aan de vereisten van de woningzoekende. Daarnaast zijn de prijzen inmiddels dermate gestegen dat sommige huishoudens afzien van hun aankoop, de aankoop uitstellen of hun woningvraag verschuiven naar een (naburige) gemeente.

Als naar het beschikbare aanbod wordt gekeken dan blijkt dat ook in dit kwartaal, waarbij het aantal transacties juist sterk terugviel, het aanbod eveneens sterk daalde naar 124.150 woningen (-8%).Het beschikbare aanbod is inmiddels 44% gedaald ten aanzien van de piek in 2012. Dit is nog een beperkte daling als het vergelijk wordt gemaakt met steden zoals Utrecht (-83%), Amsterdam (-82%) en Groningen (-77%). In deze gebieden is het dan ook niet verwonderlijk dat het voor woningzoekers lastig is de geschikte woning te vinden en ook de mogelijkheid te hebben om de woning te kopen.

Nog te weinig nieuwbouw in de pijplijn in de Metropoolregio Amsterdam
Voornaamste oorzaak waardoor woningzoekenden er niet in slagen de geschikte woning te vinden ligt in het feit dat er in Nederland te weinig woningen zijn bijgebouwd gedurende de crisis. Noodzaak blijft dan ook om een inhaalslag te maken in het bouwen van deze nieuwe woningen. Tot op heden bleef deze inhaalslag uit, waaruit kan worden geconcludeerd dat de marktomstandigheden op korte termijn nog zullen verergeren. Toch lijkt er enige hoop zichtbaar in de verstrekte vergunningen in het laatste kwartaal van 2016. Hier is immers een duidelijke stijging zichtbaar van 18%.

Als echter op regionaal schaalniveau wordt ingezoomd dan blijkt dat in lang niet alle regio’s de hoop op ruimere marktomstandigheden gegrond is. In de Metropoolregio Amsterdam, waar de marktdruk de laatste kwartalen juist het hoogst is gebleken, is nog geen zicht op verbeterde marktomstandigheden. Zowel het jaarvolume als de vergunningsontwikkeling op kwartaal en jaarbasis laat een zeer sterke daling zien. Hiermee kan worden geconcludeerd dat betere marktomstandigheden voor potentiële kopers in dit gebied nog niet in het verschiet liggen en opwaartse prijsdruk hier blijft bestaan. Gevolg is dat op termijn, wanneer het aanbod wel grootschalig wordt gecreëerd, een prijscorrectie in de reden ligt.

Stijging verkoopprijs zwakt af
De tijdelijk lagere vraag lijkt ook haar effect te hebben op de woningprijsontwikkeling, zo steeg de woningprijs het laatste kwartaal aanzienlijk minder sterk in verhouding tot de voorgaande kwartalen. De mediane verkoopprijs kwam uit op € 253.500, een stijging ten aanzien van het vorige kwartaal met 1,6%. De gemiddelde Nederlandse woningprijs ligt hiermee (nominaal) nog maar slechts duizend euro onder de piek in het tweede kwartaal van 2008. De verwachting is dan ook dat aankomend kwartaal historisch een nieuwe verkoopprijspiek wordt gerealiseerd.

Gat tussen leencapaciteit en woningprijzen telkens groter
Inmiddels liggen de woningprijzen dermate hoog dat het lastig is voor consumenten om dit prijsniveau op basis van de financieringsmogelijkheden te blijven betalen. De woningprijzen stegen de afgelopen jaren immers harder dan de gemiddelde lonen in Nederland. Daar komt bij dat de financieringsnormen, zowel op basis van inkomen (LTI) als op basis van de waarde van de woning (LTV) de laatste jaren per saldo sterk zijn gedaald. Dit betekent dat telkens meer huishoudens een groter ‘gat’ moeten overbruggen door de inbreng van eigen geld of een schenking. De afgelopen jaren viel dit gat nog te dichten doordat veel huishoudens hun woningvraag vanwege crisis hadden uitgesteld en extra spaargeld opzij hadden gezet, hierdoor hadden zij voldoende spaargeld om dit gat te overbruggen.

Verwachtingen 2017: Hoge dynamiek blijft door bijstellen zoekvraag van woningzoekenden
Het aantal transacties zal in 2017, ondanks de onuitputtelijke vraag, lager uitvallen dan in 2016. Dit vind haar oorzaak in het zeer beperkte aanbod. Aankomende kwartalen zal de markt dan ook telkens meer de gevolgen gaan ondervinden van een te gering beschikbaar aanbod. In eerste instantie zullen consumenten geneigd zijn het eisenpakket aan te passen en een bredere zoekvraag te hebben om toch aan de gewenste woning te komen. Mede doordat consumenten zich aanpassen zal de dynamiek ook dit jaar nog hoog blijven, waardoor het transactievolume boven de 210.000 zal uitstijgen. Wel zal in telkens meer gebieden, waar het nieuwe aanbod uitblijft, stagnatie optreden in de markt met als gevolg dat de prijzen daar onder druk blijven staan.

Uiteraard speelt de formatie van het nieuwe kabinet ook een belangrijke rol in hoeverre de gestelde verwachtingen ook bewaarheid kunnen worden. Aan het aanbodtekort zal een aankomend kabinet echter op korte termijn niets kunnen veranderen en is zo al een gegeven in de markt. Eventuele stimulatie van het aanbod door het nieuwe kabinet zal op zijn vroegst pas haar effect sorteren begin 2018. Dynamis pleit, net als diverse andere partijen uit de markt, voor een actiegerichte aanpak voor de uitdagingen in het vastgoed zoals het aanbodtekort op de woningmarkt, maar ook de duurzaamheidsslag op de koopwoningmarkt en de beperkte afstemming op de winkelmarkt.

Het volledige rapport kunt u hier downloaden.